|
6月12日的英国《金融时报》中文网刊登一篇署名文章，介绍韩国政府调控楼市的经验。文章摘要如下：
中国的房价已经远远超过了一般老百姓的支付能力。上海易居房地产研究院5月20日发布报告称，去年中国房价收入比已经超过了8，北京、上海以及深圳等一线城市的房价收入比甚至超过了14。这意味着，如果你在上海工作的话，不吃、不喝地把所有薪水存起来，也要14年以后才能买得起一套房子。而放眼全球，房价收入比很高的纽约和伦敦也只是7左右。
在有关如何抑制房价的讨论中，政府是否应当征收房产税成了最大的焦点之一。在这一点上，韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。
韩国楼市在2001至2004年间上涨得很疯狂，尤其是在首尔，核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是“综合不动产税”。
当时韩国已经有财产税。比如一套1亿韩元(现韩元兑人民币汇率约183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。
综合不动产税是在财产税之上额外征收，主要面对高端住宅，意在打压高房价,促进财富的再分配。虽然综合不动产税是国税，但韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。
经过了激烈的讨论后，韩国政府从2005年开始征收综合不动产税。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。再加上普通财产税，负担确实不轻。李明博总统上台后，从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。
目前在中国，反对开征房产税的专家认为，征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候，讨论的焦点也是它究竟能否降低房价。但我认为中国应当征收房产税，原因有两个。
其一，房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税，他们就会要求以较低的价格购买房子。当然，市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下，税收资本化能够降低资产价格。
其二，房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。举个例子。张三有两套房子，想把房价为200万元的一套房子出租。每个月房租是4000元的话，一年房租是48000元。如果房产税率是0.8%的话，房主每年缴纳16000元房产税，全年租金纯收益就降到了32000元。回报率下降能减少非自住需求，改变供求关系。
推出一项新税种并非易事。在2005年，韩国政府面对强烈的抵制综合不动产税的呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些首尔市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。他们的反对理由跟目前中国反对开征房产税的人们的理由相似：解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁反而增加买房者的负担，等等。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，我认为综合不动产税的利大于弊。
实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。当年8月，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其它一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。一位楼市专家称：“韩国楼市上涨时，一下子涨得很快，但现在下跌的速度很慢，不像气泡破裂，而像啤酒泡沫消失。”
韩国政府在开征综合不动产税的同时，把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节，而二手房转让过程中，营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。在美国、英国和日本等发达国家，房产保有税与交易环节的税比都是约9∶1。
靠开征房产税这样的政策工具显然不能解决中国的楼市问题。中国政府还应当增加供应，尤其是保障性住房。目前中国楼市的供给结构中，商品房占了90%。极少的保障性住房供应使得房产商享受几乎垄断的地位。当前韩国楼市的最热门话题是“Bogumjari住宅”，大概意思就是“安乐窝”。到2018年，韩国政府拟在首尔与其周边建设150万套保障性住房。“Bogumjari住宅”的房价是一般商品房的70%至80%。虽然很多韩国人不太喜欢李明博政府，但对这项政策都十分拥护。
中国楼市里正在形成泡沫，但最好让它成为啤酒泡沫，而不是气泡。在这一点上，也许韩国的做法有一定借鉴意义。
英德两国调控房价模式借鉴
刘正山 来源：法制晚报
为确保低收入阶层的住房需求，美国政府规定，一个人在同一小区只能购买一套住房。有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。
另外，美国政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠，但对居住型和投资型的房产交易，贷款利率是不同的。
【效果】
由于美国地域广袤，人口压力不大，房源有充足保证，房产市场主要以市场供需关系为主导。
另一方面，得益于成熟的市场主导以及灵活的政策调节，如房源多样化，保证低收入阶层的住房需求，通过利率、税收、严控贷款等“组合拳”举措，有效遏制住了投资炒房的行为。
【专家观点】
信贷门槛一降再降
终致次贷危机
著名经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山在接受记者采访时表示，美国调控房地产市场的手段主要为税收和利率，并有效地实施。
但“9·11”事件后，美国经济开始出现衰退，政府“病急乱投医”，任由金融机构不断降低信贷门槛，吸引大量民众盲目进行房产购置，最终在2008年引爆房贷危机，酿成严重的后果。
美国模式的另一个不足是，不适应人多地少、市场发育不够充分、城市化加速发展阶段的国家。
新加坡：政府来当开发商
统一制定价格
在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
居民购买组屋价格低廉，也受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。
新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。
【效果】
新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。
目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
【专家观点】
成本过高 仅适用于小国
刘正山表示，新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。
新加坡模式的缺点在于，适用于小国。对于大国而言，政府主导住房供应成本太大。
德国：开发商牟取“暴利” 可判3年徒刑
与医疗、教育等一样，保障居民住房也是德国政府首要的目标之一。
为了防止开发商任意抬高房价，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行 “指导价”制度。
按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成了违法行为。
如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。
【效果】
在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。
目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。
【专家观点】
辅以保障房建设
将起到更好效果
刘正山说，德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。
缺点是，对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时，加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极的调控效果。
英国：重税压制房产投机 最高征40%
作为最早面临住房问题的国家之一，英国向来重视政府对住房市场的干预，方式是各种形式的税收。
英国对于房产交易征税的款项让人眼花缭乱，房屋交易要交印花税，如果是交易或者赠予的房产增值，要交资本增值税，税率从10%到40%不等。如果房屋空置，房主还要承担市政税。
此外，还有遗产税、出租房产的收入所得税等等。
【效果】
2004年，英国平均房价已比1995年高163%，投资性购房个人贷款行为在2004年以前的5年中猛增。
英国政府通过各种税收办法，使英国的“房价收入比”在2004年于第四季度回落，2005年继续下降，房价涨势得到有效平抑。
【专家观点】
购二套房者
“补贴”首次置业者
刘正山认为，英国模式的优点在于多手段、多角度，避免单一手段被市场力量化解。
征收资本增值税是抑制房产投机最有效的手段，因为投机者购房就是为了未来的升值空间，如果要缴纳高额的增值税，那他就要承担较大的风险。
税收政策也减轻了首次置业者的负担，加大了购置第二套以上住房者的成本，并将征税用于建设保障住房，补贴中低收入群体。
来源：经济参考报
| 
您的位置：